مقدمة
مؤسستنا أسمها (البحث عن بيت العمر)، مؤسسة عقارية مرخصة من وزارة التجارة ومن الهيئة العامة للعقار للتسويق والوساطة. وأنا متخصص في استخدام رواية القصة لتوصيل المعلومات النظامية والمالية والإجرائية للأشخاص العاديين. وأنا كذلك متخصص في الاستثمار في السوق العقاري في السعودية فيما يخص إدارة المحافظ العقارية ومراجعتها.
في سلسلة جديدة من المقالات، والتي سنحاول أن نجعلها مرتين أسبوعياً، وننشرها على موقع LinkedIn. هذه السلسلة حول (تشخيص المحفظة العقارية)، وموجهة للمستثمرين الحاليين أو الراغبين في الاستثمار في العقار. لن نذكر اسم المنهجية في المقالات الأولى، لأننا نريد مراجعتها مع مرور الوقت قبل الحديث عنها.
الهدف
هدفنا المعلن هو مساعدة أصحاب الثروات العقارية high net worth individual في إعادة النظر في محافظهم العقارية. وهدفنا المبطن هو استقطاب العملاء لخدمة (تشخيص محفظة عقارية Real Estate Portfolio Diagnostic) التي تقدمها المؤسسة.
ناحية قانونية
مع أني لدي الخبرة الكافية في الشركات المالية الاستثمارية، ووجود ترخيص لتقديم خدمات الاستشارات الإدارية العليا، ولكن نظراً لعدم حصولي على ترخيص (مستشار عقاري) من الهيئة العامة للعقار) فلا يمكنني تقديم (استشارات عقارية). لذا لن نتحدث عن (الاستشارات العقارية) بل (مراجعة المحفظة العقارية) و(دراسة حالة) للعميل.
المنهجية
نستخدم في هذه الخدمة، منهجية تشخيص محفظة عقارية، تجد تفاصيل هذه المنهجية في الملف المرفق
01 Real Estate Portfolio Diagnostic Methodology.pdf
مع عدم الحديث عن المنهجية باسمها.
العميل المستهدف
- أصحاب الثروات العقارية
- المستثمرون الراغبون في الاستثمار في العقار
سلسلة المقالات
سنعتمد أسلوب رواية القصة في سلسلة المقالات، وسنستخدم شخصيات افتراضية لمستثمرين سعوديين، لكل منهم محفظته العقارية الخاصة، بحجمها، ومحتواها، وقيمتها، واستراتيجيتها الاستثمارية، وعمرها، وخصوصياتها.
سنستخدم اللهجة السعودية، وقليل من حس الفكاهة ولكن دون ابتذال، وندمج المعلومات الضرورية والشروط والأحكام وغيرها من ضمن الحوارات. ربما سنحتاج لعمل أقسام صغيرة تحتوي معلومة رسمية أو استشهاد بنظام أو لائحة تنفيذية وغيرها.
الشخصيات
الأستاذ توفيق الشمس، أبو محمد، بعمر 57 سنة، هو الشخصية الرئيسية المتكررة في جميع المقالات، ذو خبرة طويلة ومتعددة في مجالات كثيرة، خصوصا العمل في الشركات المالية. وكونه المؤسس لمؤسسة البحث عن بيت العمر، وهو الشخصية الأساسية للنقاش والشرح وتقديم الخبرة.
توفيق يحب شرب الشاي فيما يسمى (استكانة)، كوب صغير من الزجاج الرقيق.
مكتب البحث عن بيت العمر، يقع على طريق الخليج في الدمام.
توفيق يستقبل الضيف فيما يسميه (مجلس الشيوخ). المساحة المفتوحة الرئيسية في المكتب، وفيها شاشة كبيرة، وأرفف عليها العشرات من مؤلفات توفيق خلال حياته.
يلبس توفيق الزي السعودي، الشماغ الأبيض بالتحديد، ولبس نعال عربية مميزة ومطرزة.
توفيق يستخدم الكلمات التالية: حياك، صبحك الله بالخير، صبحك الله بالنور، اللهم لك الحمد، طال عمرك، يمكن ما قدرت أوصّل لك المعلومة بشكل صحيح، نشوفكم على خير، بارك الله لكم في استثماراتكم.
ونبدأ بأبو ريان، سعودي، في الأربعينيات من عمره، واثق من نفسه، له حضور هادئ، أنيق، يلبس الزي السعودي والشماغ الأحمر. تخرج من جامعة الملك سعود، بتخصص العلاقات العامة، والتحق بوظيفة حكومية. أبو ريان من عائلة ثرية، وبدأ في إدارة العقارات التي تملكها العائلة، وتدرّج من الأسلوب الدفتري، إلى استخدام برنامج Excel وحالياً تطبيق لإدارة الأملاك. توفيق عندما يخاطب أبو ريان، يستخدم جملة (طال عمرك) لإظهار الاحترام والتقدير
سنضيف أشخاص آخرين بمرور الوقت، عند الحاجة، لكي نغطي كامل رحلة تشخيص المحفظة العقارية.
العدد الأول: ملكية العقار مقابل إدارة الثروة
المطلوب منك
أكتب سيناريو قصة للعدد الأول، الذي يدور حول الفرق بين ملكية العقار وإدارة الثروة، تمهيداً للمرور بخطوات المنهجية بالتدريج في الأعداد القادة. الحوار يبدأ بمكالمة مع الأستاذ توفيق. أبو ريان، يطلب من الأستاذ توفيق الاجتماع معه في أقرب فرصة، لمناقشة ثروة العائلة العقارية، وكيفية مراجعتها لتحسنها. ويتفقان على أن يجتمعان معاً مساء في مكتب المؤسسة للنقاش حوله.
سيكون المقال قصير، صحفة واحدة، ويحافظ على تسلسل الخطوات المذكورة في المنهجية. في نهاية النقاش خلال المقالة، يتم الوعد بما سيتم تغطية في العدد (اللقاء) القادم.
كما يتم توجيه رسالة للعميل CTA، إذا كان يرغب في مناقشة محفظته العقارية الخاصة، فيمكنه التواصل مع مؤسسة البحث عن بيت العمر، وكذلك يمكن الاشتراك في النشرة البريدية.
إخلاء المسئولية
كل عدد، لا بد أن يحتوي في نهايته على إخلاء المسئولية التالية:
إخلاء المسئولية: توفّر مؤسسة البحث عن بيت العمر (المؤسسة) هذا العمل (بمجمله وجزئياته والأعمال المرتبطة به ومنها موقع البحث عن بيت العمر ForeverHomeHunt.sa) للجميع بصفة عامة، وقد يستخدمه الباحثون عن بيت العمر أو المستثمرون في المنتجات العقارية، أو المختصون في إدارة الاستثمارات الذين هم على دراية بأعمال إدارة الاستثمارات والتحديات التي تواجهها، أو المتخصصون في الفقه الإسلامي والمعاملات المالية والشرعية، أو حتى غير المتخصصين في المجالات الأخرى الذين يرغبون في الاطلاع والمعرفة. ولا تتحمّل المؤسسة أو أي طرف ثالث مشارك في إعداد أو جمع المعلومات الموضوعة فيه أي ضمانات إلى أقصى حد يسمح به القانون. وتتخلى المؤسسة بموجب إخلاء المسئولية هذا عن كافة الضمانات الضمنية، بما في ذلك ضمانات صلاحية المعلومات لغرض معين. ولا يتحمّل المعد في أي حال من الأحوال أي مسؤولية تتعلق بأي ضرر مباشر أو غير مباشر (بما في ذلك خسارة الأرباح) التي تحدث نتيجة لاستخدام المعلومات. ولا تضمن المؤسسة عند توفيرها لهذا العمل، أن أي من المعلومات الواردة فيه أنها دقيقة، وأنها ستبقى كذلك، أو أن استخدام المعلومات سيضمن صحة أي إجراء يتخذ بناءً على المعلومات المضمنة في هذه العمل. ولا يعد هذا العمل بأي حال من الأحوال توصية لدعم أي قرار بالاستثمار أو تقديم المشورة بخصوصه. وباستثناء ما يسمح به القانون، لا يمكن استنساخ أو إرسال أي جزء من هذا العمل عن طريق أي أسلوب أو وسيلة دون الحصول على موافقة خطية مسبقة من المؤسسة.
رجعقار، العدد الأول: تملك عقارات أم تدير ثروة عقارية؟
في صباح أحد الأيام، رن جوال الأستاذ توفيق الشمس. ظهر اسم أبو ريان، ابتسم الأستاذ توفيق وهو يرفع سماعة الهاتف.
أبو ريان: صبحك الله بالخير يا أستاذ توفيق. إن شاء الله أمورك طيبة؟
توفيق: صبحك الله بالنور يا أبو ريان، حياك الله. اللهم لك الحمد.
أبو ريان: خليني أدخل في الموضوع مباشرة. طال عمرك، عندنا عقارات ورثنا بعضها من الشياب الله يرحمهم، واشترينا بعضها، والحمد لله قيمتها كبيرة وتدر دخل معقول. لكن في الأيام الأخيرة، صار عندي شعور إننا نملك عقارات كثيرة، ولا أدري بصراحة هل أحنا نديرها بالشكل الصحيح أو لا. أبي أجلس معك ونراجع وضعنا.
رد توفيق: أنت على الاتجاه الصحيح أبو ريان. وهذا سؤال مهم يا أبو ريان. كثير من الناس يملكون عقارات، ومشغولين في إدارتها، وهذا شيء جيد، لكن مو كل من يملك عقارات يعاملها كمحفظة استثمارية عقارية، وتحتاج لإدارتها كثروة عقارية.
اتفق الاثنان على لقاء مسائي في مكتب مؤسسة البحث عن بيت العمر على طريق الخليج بالدمام.
في المساء، وهو يحمل ملف أسود كبير، دخل أبو ريان إلى ما يسميه توفيق (مجلس الشيوخ). جلس أمام الشاشة الكبيرة، بينما يضع توفيق استكانة الشاي المعتادة أمام أبو ريان.
قال أبو ريان: وش الفرق يا أستاذ توفيق بين ملكية العقار وإدارة الثروة العقارية؟
ابتسم توفيق وقال: خلني أسألك سؤال طال عمرك.
أبو ريان: تفضل.
توفيق: لو سألتك الآن: كم عدد العقارات اللي تملكونها؟
أجاب أبو ريان مباشرة: أعرف، كلها في الملف الأسود هذا. أثنين وسبعين، بين بيت وعمارة ومستودع وأراضي ومساهمات عقارية، وغيرها.
توفيق: طيب لو سألتك: أي عقار يحقق أفضل عائد؟ وأي عقار يستهلك مصاريف أكثر من فائدته؟ وأي عقار فيه مخاطر قانونية؟ وأي عقار ممكن يسبب مشاكل للورثة مستقبلاً؟
صمت أبو ريان قليلاً. ثم قال: بصراحة… ما عندي الإجابات على كل هذه الأسئلة. أنت تعرف، أننا ورثنا هذه العقارات من الشياب، وأستمرينا ننميها، بالطريقة المعتادة.
هز توفيق رأسه وقال: جميل.. هنا يبدأ الفرق. امتلاك العقارات يعني أنك تعرف ماذا تملك.
أما إدارة الثروة العقارية، فتعاملها كمحفظة استثمارية، ويعني أنك تعرف لماذا تملكها، وكيف تخدم أهدافك، وما المخاطر والفرص الموجودة داخلها. وتفاصيل كثيرة، مثل ما يعامل المستثمرين محفظة الأسهم، وليس مثل المضاربين.
أخذ الأستاذ توفيق رشفة من الشاي ثم أكمل: بعض الناس عنده عشرة عقارات، لكنه لا يعرف مقدار الدخل الحقيقي للمحفظة. وبعضهم عنده عقاران فقط، لكنه يعرف وضع كل ريال داخل وكل ريال خارج. فالعبرة ليست بعدد العقارات يا أبو ريان. العبرة طال عمرة بصحة المحفظة.
رفع أبو ريان حاجبيه وقال: صحة المحفظة؟
توفيق: نعم. قبل أن ننظر إلى الإيجارات أو الأسعار أو التطوير، نحتاج أولاً أن نفهم شيئاً أهم.
ما الهدف من هذه الثروة أساساً؟
هل الهدف دخل شهري؟ أم تنمية رأس المال؟ أم المحافظة على الثروة؟ أم تجهيزها للأبناء والأحفاد، الله يطوّل في عمرك؟
أجاب أبو ريان: والله يا أستاذ توفيق، ما قد جلسنا وسألنا أنفسنا هالأسئلة بهالشكل المنظم.
ابتسم توفيق وقال: وهذا طبيعي جداً. كثير من المحافظ العقارية تبدأ بشراء عقار ثم عقار ثم عقار، ويمكن تنتقل من جيل إلى جيل. وبعد عشرات السنين تصبح ثروة كبيرة… لكن بدون خريطة واضحة.
ثم أشار إلى الشاشة وقال: مراجعة المحفظة العقارية لا تبدأ من العقار. بل تبدأ من المالك وأهدافه.
وبعدها ننتقل خطوة خطوة لفهم الأصول، والدخل، والمخاطر، والإدارة، والتمويل، وغيرها من الجوانب التي تؤثر على الثروة العقارية.
وقف أبو ريان استعداداً للمغادرة وقال وهو يبتسم: واضح أن الموضوع أكبر بكثير من مجرد متابعة الإيجارات، وصيانة السباكة والكهرباء. سأعود للإخوان، وأناقش هذا الموضوع المهم معاهم، ولنا لقاء آخر يا أبو محمد.
ضحك توفيق قائلاً: اليوم مجرد مقدمة، وأكيد أن الموضوع يستاهل أكثر من جلسة. وكلمة السر هي (المالك يلاحق أملاكه، وصاحب المحفظة يوجّهها) خلنا نكملها في اللقاء القادم.
في العدد القادم
سيبدأ أبو ريان أول خطوة في مراجعة محفظة العائلة العقارية:
ما الذي تريده فعلاً من ثروتك العقارية؟ ولماذا يعتبر تحديد الأهداف الشخصية والمالية أهم من العقارات نفسها؟
هل ترغب في مراجعة محفظتك العقارية؟
إذا كنت تمتلك عدة عقارات أو تدير ثروة عقارية عائلية، وترغب في الحصول على دراسة حالة ومراجعة مستقلة لمحفظتك العقارية، يمكنكم التواصل مع مؤسسة البحث عن بيت العمر.
كما ندعوكم للاشتراك في النشرة البريدية لمتابعة هذه السلسلة والحصول على الأعداد القادمة فور نشرها.
إخلاء المسئولية: توفّر مؤسسة البحث عن بيت العمر (المؤسسة) هذا العمل (بمجمله وجزئياته والأعمال المرتبطة به ومنها موقع البحث عن بيت العمر ForeverHomeHunt.sa) للجميع بصفة عامة، وقد يستخدمه الباحثون عن بيت العمر أو المستثمرون في المنتجات العقارية، أو المختصون في إدارة الاستثمارات الذين هم على دراية بأعمال إدارة الاستثمارات والتحديات التي تواجهها، أو المتخصصون في الفقه الإسلامي والمعاملات المالية والشرعية، أو حتى غير المتخصصين في المجالات الأخرى الذين يرغبون في الاطلاع والمعرفة. ولا تتحمّل المؤسسة أو أي طرف ثالث مشارك في إعداد أو جمع المعلومات الموضوعة فيه أي ضمانات إلى أقصى حد يسمح به القانون. وتتخلى المؤسسة بموجب إخلاء المسئولية هذا عن كافة الضمانات الضمنية، بما في ذلك ضمانات صلاحية المعلومات لغرض معين. ولا يتحمّل المعد في أي حال من الأحوال أي مسؤولية تتعلق بأي ضرر مباشر أو غير مباشر (بما في ذلك خسارة الأرباح) التي تحدث نتيجة لاستخدام المعلومات. ولا تضمن المؤسسة عند توفيرها لهذا العمل، أن أي من المعلومات الواردة فيه أنها دقيقة، وأنها ستبقى كذلك، أو أن استخدام المعلومات سيضمن صحة أي إجراء يتخذ بناءً على المعلومات المضمنة في هذه العمل. ولا يعد هذا العمل بأي حال من الأحوال توصية لدعم أي قرار بالاستثمار أو تقديم المشورة بخصوصه. وباستثناء ما يسمح به القانون، لا يمكن استنساخ أو إرسال أي جزء من هذا العمل عن طريق أي أسلوب أو وسيلة دون الحصول على موافقة خطية مسبقة من المؤسسة.