رجعقار، العدد الرابع: 004 الصك في التجوري… والمشكلة في مكان ثاني
هل تملك العقار فعلاً كما تعتقد؟
في مساء يوم الثلاثاء، وصل أبو ريان إلى مكتب البحث عن بيت العمر على طريق الخليج بالدمام. دخل مجلس الشيوخ ووضع على الطاولة أمام الأستاذ توفيق مجموعة من الملفات.
ثم قال مبتسماً: يا أبو محمد، لو تشوف التجوري عندنا في البيت، تلقى الصكوك مرتبة من أيام الوالد الله يرحمه.
ابتسم توفيق وقال: ما شاء الله عليكم، عائلة معروفة بالترتيب والتنظيم، من زمان يا أبو ريان، ولكن أحياناً تكون الصكوك كلها موجودة في التجوري.. لكن المشكلة في مكان ثاني.
نظر أبو ريان مستغرباً، ثم قال مبتسماً: خلصنا يا أبو محمد، هذي الملفات.
نظر توفيق إلى الملفات وقال: وش اللي خلص؟!
رد أبو ريان: طلبت مني أجمع بيانات العقارات، وهذي ملفات الاثنين وسبعين عقار.
ابتسم توفيق وقال: الله يقويك يا أبو ريّان، الترتيب والتنظيم بالوراثة ما شاء الله.
ثم أضاف: ممتاز.. أنا متفائل جداً بالعمل معك يا أبو ريّان. الآن نبدأ المرحلة اللي كثير من الناس يعتقدون أنها سهلة.
جلس أبو ريان وقال بثقة: الحمد لله أمورنا طيبة، كل عقار عنده صك.
نظر إليه توفيق وقال: ممتاز.، لكن سؤالي ليس: هل عندكم صك؟ سؤالي: هل الملكية واضحة؟
استغرب أبو ريان: وش الفرق؟
توفيق يسكب استكانة شاي لأبو رياّن، ويأخذ رشفة من استكانته، ثم يقول: الفرق كبير طال عمرك.
ثم بدأ يعد على أصابعه.
هل العقار مملوك لشخص واحد أم عدة شركاء؟
هل توجد رهون أو التزامات مرتبطة بالعقار؟
هل الملكية انتقلت عبر أكثر من جيل؟
هل توجد حصص غير مفروزة؟
هل توجد نزاعات أو مطالبات قديمة؟
هل جميع المستندات محدثة ومنظمة؟
بعين المستثمر الخبير، بدأت ثقة أبو ريان تخف قليلاً، وقال: بعض العقارات فيها شركاء من العائلة، وطبعاً فيه عقارات قديمة انتقلت من الشايب الله يرحمه.
هز توفيق رأسه وقال: وهنا تبدأ الأسئلة المهمة.
ثم فتح أحد الملفات. وقال: أحياناً يكون العقار ممتاز، والموقع ممتاز، والمستأجر ممتاز، والدخل ممتاز، ولكن المشكلة كلها في هيكل الملكية.
سأل أبو ريان: لهالدرجة؟
قال توفيق: طبعاً. تخيل عقاراً يملكه عشرة أشخاص، وكل قرار يحتاج موافقة الجميع. أو عقاراً عليه التزام ما أحد يتذكر تفاصيله. أو عقاراً لا يعرف الورثة جميع الوثائق المرتبطة به.
ثم سكت توفيق قليلاً. وأضاف: بعض المخاطر لا تظهر في المبنى، ولا تظهر في كشف الدخل، ولا تظهر في تقرير الصيانة، ولكنها تختبئ داخل ملفات الملكية.
أخذ أبو ريان ينظر إلى المجلدات أمامه. وقال: يعني وجود الصك وحده لا يكفي.
ابتسم توفيق: بالضبط. طبعاً وجود الصك بداية جيدة، وتعطي انطباع في الثقة، لكن وضوح الملكية هو ما يحمى الثروة.
ثم وقف واتجه إلى الشاشة الكبيرة، وعرض عبارة واحدة: الثروة العقارية لا تنتقل بين الأجيال صدفة.
نظر أبو ريان إلى العبارة.
فأكمل توفيق: كلما كبرت المحفظة العقارية، أصبحت جودة تنظيم الملكية أكثر أهمية من قيمة بعض العقارات نفسها. ليش؟ لأن مشكلة قانونية صغيرة قد تعطل قراراً استثمارياً كبيراً.
وقبل أن يغادر أبو ريان، قال: واضح أني كنت أراجع العقارات، لكننا الآن بدأنا نراجع أساس المحفظة كلها.
رد توفيق: صحيح طال عمرك، أحنا على الطريق الصحيح، وأحياناً يكون أقوى أصل في المحفظة هو وضوح الملكية.
ماذا سنناقش في العدد القادم؟
بعد أن تأكد أبو ريان من الأصول وهيكل الملكية، جاء وقت السؤال الذي ينتظره معظم المستثمرين:
هل العقارات تحقق الدخل الذي يفترض أن تحققه؟
في العدد القادم سنبدأ أول تحليل مالي فعلي للمحفظة العقارية، ونتحدث عن الإيرادات، والشغور، والتحصيل، والعائد الحقيقي من العقارات.
هل تعرف مستوى المخاطر القانونية في محفظتك؟
كثير من المستثمرين يعرفون قيمة عقاراتهم، لكن عدداً أقل يعرف مستوى المخاطر المرتبطة بملكية تلك العقارات. إذا كنت ترغب في مناقشة محفظتك العقارية أو التعرف على خدمة مراجعة وتشخيص المحافظ العقارية، يسعدنا استقبال استفساراتكم في مؤسسة البحث عن بيت العمر.
بارك الله لكم في استثماراتكم.
إخلاء المسئولية: توفّر مؤسسة البحث عن بيت العمر (المؤسسة) هذا العمل (بمجمله وجزئياته والأعمال المرتبطة به ومنها موقع البحث عن بيت العمر ForeverHomeHunt.sa) للجميع بصفة عامة، وقد يستخدمه الباحثون عن بيت العمر أو المستثمرون في المنتجات العقارية، أو المختصون في إدارة الاستثمارات الذين هم على دراية بأعمال إدارة الاستثمارات والتحديات التي تواجهها، أو المتخصصون في الفقه الإسلامي والمعاملات المالية والشرعية، أو حتى غير المتخصصين في المجالات الأخرى الذين يرغبون في الاطلاع والمعرفة. ولا تتحمّل المؤسسة أو أي طرف ثالث مشارك في إعداد أو جمع المعلومات الموضوعة فيه أي ضمانات إلى أقصى حد يسمح به القانون. وتتخلى المؤسسة بموجب إخلاء المسئولية هذا عن كافة الضمانات الضمنية، بما في ذلك ضمانات صلاحية المعلومات لغرض معين. ولا يتحمّل المعد في أي حال من الأحوال أي مسؤولية تتعلق بأي ضرر مباشر أو غير مباشر (بما في ذلك خسارة الأرباح) التي تحدث نتيجة لاستخدام المعلومات. ولا تضمن المؤسسة عند توفيرها لهذا العمل، أن أي من المعلومات الواردة فيه أنها دقيقة، وأنها ستبقى كذلك، أو أن استخدام المعلومات سيضمن صحة أي إجراء يتخذ بناءً على المعلومات المضمنة في هذه العمل. ولا يعد هذا العمل بأي حال من الأحوال توصية لدعم أي قرار بالاستثمار أو تقديم المشورة بخصوصه. وباستثناء ما يسمح به القانون، لا يمكن استنساخ أو إرسال أي جزء من هذا العمل عن طريق أي أسلوب أو وسيلة دون الحصول على موافقة خطية مسبقة من المؤسسة.