رجعقار، العدد السابع: العمارة مليانه.. وحساب البنك لك عليه

ليست كل الإيرادات أرباحاً

وصل أبو ريان إلى مكتب البحث عن بيت العمر وهو يحمل تقريراً جديداً. هذه المرة لم يكن تقرير إيرادات، ولا تقرير مستأجرين، بل كشفاً بالمصروفات. بعد السلام المعتاد، جلس أبو ريان في مجلس الشيوخ ووضع ملف المصروفات أمام الأستاذ توفيق.

ثم قال مبتسماً: يا أبو محمد، عندي عمارة ما شاء الله عليها، نسبة الإشغال فيها شبه كاملة من سنوات.

ابتسم توفيق وقال: ممتاز.

فأكمل أبو ريان: لكن الغريب أن حساب البنك ما يعكس هالشي.

رفع توفيق رأسه وقال: أجل وصلنا لموضوع اليوم. العمارة مليانه… وحساب البنك لك عليه.

قال أبو ريان: اليوم أتوقع الوضع أسهل من المرات السابقة.

ابتسم توفيق وسأله: وش اللي مخليك متفائل يا أبو ريان؟

قال أبو ريان: لأن العقارات كلها تقريباً مؤجرة، والإيرادات اللهم لك الحمد زينة.

أخذ توفيق الملف وبدأ يقلب صفحاته، ثم سأل: وكم صرفتم السنة الماضية؟

قال أبو ريان: مصاريف طبيعية… صيانة وتشغيل وفواتير وبعض الإصلاحات.

رفع توفيق رأسه وقال: أنا ما سألت وش صرفتم على العقار، أنا سألت كم صرفتم؟

نظر أبو ريان إلى التقرير، ثم ذكر الرقم.

هز توفيق رأسه وقال: ممتاز، الحين بدأنا نتكلم لغة الاستثمار.

استغرب أبو ريان وقال: شلون؟

أجاب توفيق: لأن المستثمر لا يسأل فقط كم الدخل، بل يسأل أيضاً كم بقي.

ثم أضاف: كثير من الملاك يعرفون الإيرادات بدقة، ولكن لمّا تسألهم عن المصروفات الحقيقية، تبدأ التقديرات. مرة يقول تقريباً، ومرة يقول حول كذا، ومرة يخلط بين المصروفات الرأسمالية والمصروفات التشغيلية.

أخذ أبو ريان يسجّل بعض الملاحظات، كما قلنا فهو (رجل تكانه).

فأكمل توفيق: تخيل عقارين يحققان نفس الإيراد السنوي، وكل واحد منهما يدخل مليون ريال. العقار الأول يصرف مائتي ألف ريال سنوياً، والعقار الثاني يصرف خمسمائة ألف ريال. هل هما بنفس الجودة؟

قال أبو ريان: أكيد لا. صح عليك يا أبو محمد.

قال توفيق: ومع ذلك كثير من الناس ينظرون فقط إلى الإيراد.

ثم فتح أحد الجداول أمامه، وقال: بعض العقارات تشبه السيارة القديمة، تشتغل كل يوم، ولكنها تدخل الورشة أكثر مما تدخل الطريق.

ضحك أبو ريان وقال: واضح أنك تقصد بعض عقاراتنا القديمة. هذه من ريحة الشياب، ما نقدر نفرّط فيها.

ابتسم توفيق وقال: أبد، أنا ما قلت شيئاً، ولا توهقنا مع الشياب الله يرحمهم. لكن كل محفظة تقريباً فيها عقار أو عقارين يستهلكون وقتك وجهدك ومصاريف أكثر من اللازم.

ثم أضاف: وأحياناً يكون العقار مشغولاً بالكامل، لكن كثرة الصيانة، وكثرة الشكاوى، وكثرة الإصلاحات، كلها تأكل جزءاً كبيراً من العائد دون أن ينتبه المالك.

ساد الصمت للحظات، وتوفيق يترك المجال لأبو ريان يدوّر الفكرة في مخه. بعد قليل أبو ريان يقول: يعني الإشغال المرتفع لا يعني بالضرورة أن العقار ناجح.

توفيق: بالضبط. كما أن الإيراد المرتفع لا يعني بالضرورة أن العائد مرتفع. هم رقمين مختلفين تماماً، ومثلك يا أبو ريان يفهم هذه الأرقام لأن يدك في الشغلة.

ثم أشار توفيق إلى الشاشة، وقال: في مراجعة المحافظ العقارية لا نسأل فقط: كم الدخل؟ بل نسأل: كم صرف؟ وليش صرف؟ وهل هذا المستوى من المصروفات طبيعي أم لا؟

بدأ أبو ريان ينظر إلى بعض العقارات بطريقة مختلفة، نظرة المستثمر الذي يدير ثروة، وليس مدير أملاك.

أبو ريان: أعتقد أن بعض العقارات تحتاج مراجعة أعمق مما توقعت.

ابتسم توفيق وقال: والحمد لله أنك اكتشفت ذلك الآن، وليس بعد عشر سنوات. وهذه عملية مستمرة وليست مرة واحدة. الظروف تتغير باستمرار، وكل ما أكتشفت نقطة ضعف في المحفظة، تحاول تغيرها بنقة قوة.

وقبل أن يغادر أبو ريان، أغلق توفيق الملف وقال: اليوم ما كنن نراجع المصروفات، كنا نراجع كفاءة العقارات وهذا فرق كبير.

ماذا سنناقش في العدد القادم؟

إذا عرفنا الإيرادات، وعرفنا المصروفات، فقد حان وقت السؤال الذي ينتظره كل مستثمر:

هل العائد الذي تحققه المحفظة يستحق حجم الأموال المستثمرة فيها؟

في العدد القادم سنناقش العائد الحقيقي للمحفظة العقارية، ولماذا قد يكون العقار الأغلى ليس بالضرورة العقار الأفضل.

هل تعرف نسبة مصروفات محفظتك العقارية؟

كثير من المستثمرين يعرفون حجم الإيرادات التي تحققها عقاراتهم. لكن عدداً أقل يعرف أثر المصروفات على العائد الحقيقي للمحفظة. إذا كنت ترغب في مناقشة محفظتك العقارية أو التعرف على خدمة مراجعة وتشخيص المحافظ العقارية، يسعدنا استقبال استفساراتكم في مؤسسة البحث عن بيت العمر.

بارك الله لكم في استثماراتكم.

إخلاء المسئولية: توفّر مؤسسة البحث عن بيت العمر (المؤسسة) هذا العمل (بمجمله وجزئياته والأعمال المرتبطة به ومنها موقع البحث عن بيت العمر ForeverHomeHunt.sa) للجميع بصفة عامة، وقد يستخدمه الباحثون عن بيت العمر أو المستثمرون في المنتجات العقارية، أو المختصون في إدارة الاستثمارات الذين هم على دراية بأعمال إدارة الاستثمارات والتحديات التي تواجهها، أو المتخصصون في الفقه الإسلامي والمعاملات المالية والشرعية، أو حتى غير المتخصصين في المجالات الأخرى الذين يرغبون في الاطلاع والمعرفة. ولا تتحمّل المؤسسة أو أي طرف ثالث مشارك في إعداد أو جمع المعلومات الموضوعة فيه أي ضمانات إلى أقصى حد يسمح به القانون. وتتخلى المؤسسة بموجب إخلاء المسئولية هذا عن كافة الضمانات الضمنية، بما في ذلك ضمانات صلاحية المعلومات لغرض معين. ولا يتحمّل المعد في أي حال من الأحوال أي مسؤولية تتعلق بأي ضرر مباشر أو غير مباشر (بما في ذلك خسارة الأرباح) التي تحدث نتيجة لاستخدام المعلومات. ولا تضمن المؤسسة عند توفيرها لهذا العمل، أن أي من المعلومات الواردة فيه أنها دقيقة، وأنها ستبقى كذلك، أو أن استخدام المعلومات سيضمن صحة أي إجراء يتخذ بناءً على المعلومات المضمنة في هذه العمل. ولا يعد هذا العمل بأي حال من الأحوال توصية لدعم أي قرار بالاستثمار أو تقديم المشورة بخصوصه. وباستثناء ما يسمح به القانون، لا يمكن استنساخ أو إرسال أي جزء من هذا العمل عن طريق أي أسلوب أو وسيلة دون الحصول على موافقة خطية مسبقة من المؤسسة.