رجعقار، العدد السادس: المستأجر الذهبي… أو القنبلة الموقوتة
عندما يصبح أفضل مستأجر أكبر مصدر للمخاطر
وصل أبو ريان إلى مكتب البحث عن بيت العمر وهو أكثر ارتياحاً من اللقاءات السابقة. دخل مجلس الشيوخ، وصافح الأستاذ توفيق الشمس، ثم جلس وهو يضع ملف الإيرادات على الطاولة، فيما يقدّم لك توفيق استكانة الشاي المعتادة.
قال أبو ريان: أبشرك يا أبو محمد، الحمد لله، راجعنا الإيرادات، والوضع مطمئن.
ابتسم توفيق وقال: ما شاء الله، اللهم لك الحمد. ومن وين جت الإيرادات؟
أجاب أبو ريان مستغرباً: من المستأجرين طبعاً.
أخذ توفيق استكانة الشاي وسأل: تمام، وكم مستأجراً عندكم في المحفظة؟ (يبتسم). لاحظ بدأنا نقول محفظة الآن.
بدأ أبو ريان يستعرض بعض البيانات أمامه، ثم قال: صحيح، محفظة عقارية استثمارية، أنا معك على الخط. طال عمرك، المستأجرين عددهم كبير، لكن عندنا مستأجر رئيسي يعتبر من أفضل العملاء.
رفع توفيق رأسه وسأله: وش اللي مخليه من أفضل العملاء؟
قال أبو ريان: ملتزم، يدفع في وقته، وعلاقته معنا ممتازة، ويمثل نسبة كبيرة من الدخل.
سأل توفيق: نسبة كبيرة.. يعني إيش كبر؟
نظر أبو ريان إلى التقرير وقال: حوالي أربعين بالمئة من إجمالي الإيرادات، من نفس المستأجر.
هز توفيق رأسه ببطء وقال: هذا خبر ممتاز. ولكن ..
ثم توقف لحظة وأكمل: في نفس الوقت خبر مقلق.
ضحك أبو ريان وقال: شلون تجي ممتاز ومقلق بنفس الوقت؟
وضع توفيق الاستكانة على الطاولة بهدوء وقال: لأننا اليوم ما ننظر للمستأجر كشخص. ننظر إليه كمصدر دخل. أحنا نتكلم عن محفظة استثمارية.. صح؟
ثم أخذ ورقة ورسم دائرة صغيرة في وسطها.
تخيل أن أربعين بالمئة من دخل المحفظة يعتمد على جهة واحدة، عميل واحد، شركة واحدة مثلاً. ماذا يحدث لو انقلت هذه الشركة مشاريعا إلى موقع آخر أو منطقة أخرى؟ أو أعادت هيكلة أعمالها؟ أو قررت عدم تجديد العقد؟ أو واجهت ظروفاً مالية غير متوقعة؟
بدأ أبو ريان يفكر في الإجابة بعقلية المستثمر الرزين.
فأكمل توفيق: كلما زاد اعتماد المحفظة على مصدر دخل واحد، زادت حساسيتها لأي تغيير يحدث لهذا المصدر، حتى لو كان هذا المستأجر مثالياً اليوم، وأموره طيبة، ولكن المستثمرين دائماً يحسبون مخاطر التركيز.
ثم عرض على الشاشة مثالين:
المحفظة الأولى فيها مئة مستأجر، وأكبر مستأجر يمثل 5% من الدخل.
أما المحفظة الثانية ففيها عشرون مستأجراً فقط، وأكبر مستأجر يمثل 40% من الدخل.
نظر إلى أبو ريان وسأله: أي المحفظتين أكثر استقراراً برأيك يا أبو ريان؟
أجاب أبو ريان مباشرة: الأولى طبعاً، ولكن الثانية أريح (يبتسم).
ابتسم توفيق وقال: بالضبط. ولهذا السبب لا نحلل قيمة الإيجارات فقط، بل نحلل مصادرها أيضاً. والراحة ما نبيها إذا راح تجيب خسارة أو مخاطرة.
ثم أضاف: أحياناً يكون أفضل مستأجر في المحفظة هو أكبر خطر فيها.
رفع أبو ريان نظره إلى الشاشة وقال: يعني النجاح ليس أن يكون عندي مستأجر كبير، النجاح أن لا أعتمد عليه بشكل كبير.
ابتسم توفيق وقال: أحسنت يا أبو ريان. هذا هو التفكير الذي يميز مدير الثروة العقارية عن مالك العقار.
ساد الصمت للحظات قبل أن يقول أبو ريان: كل لقاء أحس أني أتعلم أن المحفظة العقارية تشبه الشركات أكثر مما تشبه العقارات.
ضحك توفيق وقال: لأنها فعلاً تشبه الشركات. الفرق الوحيد أن منتجاتها ليست بضائع أو خدمات، بل تدفقات نقدية.
وقبل أن يغادر أبو ريان، أغلق توفيق الملف وقال: اليوم ما كنا نراجع المستأجرين، بل كنا نراجع مخاطر الدخل، وهذا فرق كبير.
ماذا سنناقش في العدد القادم؟
الإيرادات تبدو جيدة. والمستأجرون معروفون. لكن السؤال التالي لا يقل أهمية:
كم يتبقى من هذه الإيرادات بعد المصروفات؟
في العدد القادم سنناقش المصروفات التشغيلية، ولماذا قد تكون بعض العقارات مشغولة بالكامل ومع ذلك تستهلك ثروة المالك بصمت.
هل تعرف مستوى تركّز الدخل في محفظتك العقارية؟
كثير من المستثمرين يعرفون حجم الإيرادات التي تحققها عقاراتهم. لكن عدداً أقل يعرف مدى اعتماد هذه الإيرادات على عدد محدود من المستأجرين أو العقود. إذا كنت ترغب في مناقشة محفظتك العقارية أو التعرف على خدمة مراجعة وتشخيص المحافظ العقارية، يسعدنا استقبال استفساراتكم في مؤسسة البحث عن بيت العمر.
بارك الله لكم في استثماراتكم.
إخلاء المسئولية: توفّر مؤسسة البحث عن بيت العمر (المؤسسة) هذا العمل (بمجمله وجزئياته والأعمال المرتبطة به ومنها موقع البحث عن بيت العمر ForeverHomeHunt.sa) للجميع بصفة عامة، وقد يستخدمه الباحثون عن بيت العمر أو المستثمرون في المنتجات العقارية، أو المختصون في إدارة الاستثمارات الذين هم على دراية بأعمال إدارة الاستثمارات والتحديات التي تواجهها، أو المتخصصون في الفقه الإسلامي والمعاملات المالية والشرعية، أو حتى غير المتخصصين في المجالات الأخرى الذين يرغبون في الاطلاع والمعرفة. ولا تتحمّل المؤسسة أو أي طرف ثالث مشارك في إعداد أو جمع المعلومات الموضوعة فيه أي ضمانات إلى أقصى حد يسمح به القانون. وتتخلى المؤسسة بموجب إخلاء المسئولية هذا عن كافة الضمانات الضمنية، بما في ذلك ضمانات صلاحية المعلومات لغرض معين. ولا يتحمّل المعد في أي حال من الأحوال أي مسؤولية تتعلق بأي ضرر مباشر أو غير مباشر (بما في ذلك خسارة الأرباح) التي تحدث نتيجة لاستخدام المعلومات. ولا تضمن المؤسسة عند توفيرها لهذا العمل، أن أي من المعلومات الواردة فيه أنها دقيقة، وأنها ستبقى كذلك، أو أن استخدام المعلومات سيضمن صحة أي إجراء يتخذ بناءً على المعلومات المضمنة في هذه العمل. ولا يعد هذا العمل بأي حال من الأحوال توصية لدعم أي قرار بالاستثمار أو تقديم المشورة بخصوصه. وباستثناء ما يسمح به القانون، لا يمكن استنساخ أو إرسال أي جزء من هذا العمل عن طريق أي أسلوب أو وسيلة دون الحصول على موافقة خطية مسبقة من المؤسسة.